「老後は賃貸と持ち家、結局どっちがお得なの？」
住宅購入を考えている人も、すでにマイホームを持っている人も、一度は悩むテーマです。
ネットでは「持ち家派」と「賃貸派」の論争が絶えませんが、結論から言うと……どちらが正解かは人によって違います。
大切なのはそれぞれのメリットと落とし穴を知ったうえで、自分の状況に合う選択をすることです。
そこで今回は老後という視点に絞って賃貸と持ち家を比べていきます。
老後の住まいで「お金」はどう変わる？
まずは、お金の面から見てみましょう。
＜持ち家の場合＞
多くの人は定年前後にローンを完済しているでしょう。住居費の大きな柱がなくなるため、年金暮らしでも家計が安定しやすいのが最大の強みです。
ただし、ゼロになるわけではありません。
・固定資産税、都市計画税(毎年かかります)
・修繕費(屋根、外壁、給排水管など10〜15年ごとにまとまった出費があります)
・マンションなら管理費、修繕積立金(築年数とともに上がる傾向があります)
一戸建ての外壁や屋根の改修は100万〜300万円ほどかかることも珍しくありません。老後の「予期せぬ出費」の筆頭です。
＜賃貸の場合＞
賃貸は家賃が一生続くことを意識する必要があります。たとえば家賃8万円なら年間96万円です。70歳～90歳までの20年間で約1,900万円になります。
一方で固定資産税も大規模修繕の負担もありません。必要なときに必要な広さへ引っ越せるのは賃貸ならではの自由度です。夫婦2人から1人になったときにコンパクトな部屋へ移るといった調整もしやすくなります。
賃貸の最大の壁は「入居審査」
お金の試算では賃貸が有利に見えるケースもありますが、高齢の賃貸にはもうひとつ大きな課題があります。
それは入居審査です。
大家さんの側には孤独死、家賃滞納、認知症になったときの対応への不安があります。そのため高齢者の入居に慎重な物件は少なくありません。年齢を理由に希望の物件を断られる可能性があるのです。
この問題への対策として国も動いています。住宅セーフティネット制度の見直しにより、2025年からは見守りなどの支援とセットになった「居住サポート住宅」という仕組みも始まりました。環境は少しずつ整いつつありますが、選べる物件はまだ限られるのが実情です。
賃貸で老後を過ごすなら、次のような備えが重要になります。
・比較的元気で収入がある50〜60代のうちに長く住める物件を確保しておく
・保証人の代わりになる家賃保証会社が使えるか確認する
・UR賃貸や公営住宅など高齢者でも入居しやすい選択肢を調べておく
持ち家の落とし穴は「動けなくなること」と「相続」
持ち家は安心感がある反面、デメリットもあります。
デメリット①家が老後の生活に合わなくなる
階段の多い一戸建、駅から遠い住宅、広すぎて掃除や管理が負担になる家は年齢とともに住みづらくなります。バリアフリー改修にも費用がかかります。
デメリット②売りたいときに売れない
郊外の住宅は需要が少なく思うような価格で売れない可能性があります。「住み替えたいのに家が売れず動けない…」という状況は実際によくあります。
デメリット③資産が「現金」ではない
家はあくまで不動産であり、生活費や介護費用にすぐ使えるお金ではありません。貯蓄が少ないまま持ち家だけがある、いわゆる「資産リッチ・現金プア」の状態になりがちです。
デメリット④相続・空き家問題
子どもが別の場所で暮らしていると将来その家が空き家になるおそれがあります。放置すれば管理費や税金の負担が残り、家族の悩みの種になります。
持ち家には「出口戦略」がある
とはいえ、持ち家は選択肢が多い資産でもあります。
必要になったときに次のような方法で現金化・活用できます。
・売却して住み替える
コンパクトなマンションや賃貸に移る
・リースバック
家を売却したうえで賃貸として住み続ける
・リバースモーゲージ
自宅を担保にお金を借り、亡くなったあとに自宅で返済する
・賃貸に出す
別の住まいに移り、家賃収入を得る
それぞれ条件や注意点があるため、利用前には専門家への相談が欠かせません。
ただ「いざとなれば動かせる資産がある」という事実は大きな心の支えになります。
あなたに向いているのはどっち？
ここまでの内容を踏まえて、目安をまとめてみます。
〇持ち家が向いている人
・住宅ローンを定年までに完済できる見通しがある
・同じ地域で長く暮らしたい
・立地が良く、資産価値が落ちにくい物件を持っている
・修繕費を貯めておく余裕がある
〇賃貸が向いている人
・転勤や転居など環境が変わる可能性がある
・貯蓄や投資で家賃を払い続ける資金を確保できている
・身軽に住み替えたい、住まいの管理に手間をかけたくない
・子どもに不動産を残す予定がない
大切なのは「持ち家だから安心」「賃貸だから自由」と単純に決めつけないことです。
持ち家でもローンが重く貯蓄が薄ければ苦しくなります。賃貸でも十分な資金と入居できる物件があれば快適な老後は十分に実現できます。
一番大事なのは「選択肢を残しておくこと」です
老後の住まいで本当に怖いのは、賃貸か持ち家かという形そのものではなく、選べない状況に追い込まれることです。
「持ち家なのに売れない…直せない…住みにくい…」
「賃貸なのに更新を断られる…入居できる物件がない…」
こうした事態を避けるためには早めの準備が効きます。
①50代のうちに「老後の住居費」を試算する
年金収入と支出を書き出してみる
②今の住まいの10年後・20年後を想像する
階段、通勤、通院、周辺環境をチェックする
③「持ち家は資産価値」を、「賃貸は入居の可能性」を定期的に確認する
④ファイナンシャルプランナーなど専門家に相談する
数字で見ると判断が楽になります
まとめ
「老後は賃貸か？持ち家か？」
その答えはひとつではありません。
・「持ち家」は住居費が安定し、資産として残るが、修繕費と流動性の課題がある
・「賃貸」は身軽で住み替えやすいが、家賃が続き、高齢になると入居のハードルがある
大切なのは自分の収入、貯蓄、家族、価値観に合わせて、無理のない形を選ぶことです！
「どちらが得か」を競うより、「どちらなら自分が安心して暮らせるか」を軸に考えてみてください。住まいは老後の暮らしの土台です。元気なうちに、ゆっくり、納得いくまで考えておきましょう。
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