「親がひとり暮らしで心配」
「老後は安心できる住まいに引っ越したい」
このように考えたとき、候補に上がるのがシニア向け賃貸です。
ただし……下記のような疑問も多いのではないでしょうか？
「何歳から入れるの？」
「介護が必要でも大丈夫？」
「保証人がいないと無理？」
今回はシニア向け賃貸の代表格であるサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を中心に、入居できる人の年齢や条件、契約時に確認される点を整理します。
「シニア向け賃貸」とは?
「シニア向け賃貸」は法律上の正式名称ではなく、高齢者が暮らしやすいよう配慮された賃貸住宅の総称です。
主なものは次のとおりです。
・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
バリアフリー構造で、安否確認や生活相談サービスが付いた賃貸住宅
・シルバーハウジング
公営住宅などに生活援助員(LSA)が配置された高齢者向け住宅
・高齢者の入居を拒まない一般の賃貸住宅
「セーフティネット住宅」として登録されたものなど
・UR賃貸などの高齢者向け制度
年齢条件を満たすと利用できる優遇制度など
最も数が多く、検索でもよく目にするのが「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」なので、まずはその入居条件から見ていきましょう。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の基本的な入居条件
サ高住は「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づく登録制度で、入居できる人は次のように定められています。
①60歳以上の方
年齢の条件は60歳以上です。要介護認定を受けていなくても、健康な方であれば入居できます。「サ高住は介護が必要な人の住まい」というイメージを持たれがちですが、実際には自立して元気に暮らしている方も多くいます。
②要支援・要介護認定を受けている60歳未満の方
60歳未満でも、要支援または要介護の認定を受けている方は入居できます。たとえば、若年性の病気や事故で介護が必要になった方が対象です。
③同居する方
次のような方は入居者本人と同居できます。
・配偶者（年齢は問われません。60歳未満でも可）
・60歳以上の親族
・要支援、要介護認定を受けている親族
・その他、特別な理由があり同居が必要だと都道府県知事が認めた方
※夫婦で入居したい場合は「どちらか一方が60歳以上であれば、もう一方が年下でも入居できる」点は覚えておくと安心です！
事業者ごとに設けられている「独自の条件」
サ高住の法律上の条件は上記のとおりですが、実際に入居できるかどうかは、運営事業者が独自に定める条件にも左右されます。
ここが見落とされやすいポイントです。
◆介護度の上限や状態
「自立〜軽度の要介護まで」とする住宅もあれば、重度の方まで受け入れる住宅もあります。住み替えのタイミングによっては、希望する住宅に入れないこともあるため、元気なうちに情報収集を始めるのがオススメです。
◆認知症や医療的ケアへの対応
・認知症の症状が進んでいると受け入れを断られる場合がある
・たん吸引、胃ろう、インスリン注射などの医療的ケアが必要な場合は対応できるかは住宅によって異なる
・他の入居者に迷惑がかかる行為が頻繁にあると入居が難しくなることがある
サ高住は介護施設のように手厚い介護を常時提供する場ではありません。そのため、どこまで対応できるかを事前に具体的に確認しておくことが大切です。
◆感染症や健康状態の確認
入居前には健康診断書や主治医の診療情報提供書の提出を求められることが一般的です。事業者はこれらをもとに受け入れ可能かを判断します。
◆暴力団等の反社会的勢力でないこと
これは一般の賃貸住宅と同様で契約時に確認されます。
契約時に求められる主なもの
◆収入や支払い能力
家賃は年金収入で払える範囲かどうかが重視されます。審査では年金額、預貯金、子や親族からの援助の有無などを総合して判断されるのが一般的です。収入が少ない場合でも預貯金や家族の支援で認められるケースもあります。
◆連帯保証人・身元引受人
多くの住宅で連帯保証人や身元引受人を求められます。身寄りがない場合は家賃債務保証会社や身元保証サービスを利用して入居できる住宅もあります。「保証人がいないから無理」と諦める前に、保証会社の利用可否を確認してみましょう。
◆面談・見学
入居前には本人との面談や現在の生活状況の聞き取りが行われることがほとんどです。見学や体験入居ができる住宅も多いため、雰囲気やスタッフの対応を自分の目で確かめることをオススメします。
入居時にかかる費用の目安
条件と並んで気になるのが費用です。
住宅や地域によって差が大きいですが、一般的には次のような費用がかかります。
◆敷金
家賃の2〜3ヶ月分程度（住宅によっては不要な場合もあります）
◆月額費用
家賃、共益費、安否確認・生活相談サービス費
◆食事代
食事を提供する住宅では別途必要
◆介護サービス費
介護が必要な場合は外部の事業者と契約し、介護保険の自己負担分を支払う
※月額は地域や設備によって大きく変わりますので、複数の住宅を比較して判断しましょう！
サ高住以外のシニア向け賃貸の入居条件
◆シルバーハウジング
公営住宅などを活用した高齢者向け住宅です。一般的に60歳以上の単身者、または夫婦のどちらかが60歳以上の世帯が対象で、所得制限が設けられている場合があります。生活援助員が安否確認や相談に対応してくれます。募集は自治体ごとに行われ、倍率が高いこともあります。
◆セーフティネット住宅（住宅確保要配慮者向け賃貸住宅）
高齢者、低所得者、障害のある方などの入居を拒まない賃貸住宅として登録された物件です。年齢制限が比較的ゆるやかなのが特徴で、国の制度として家賃補助などの支援が受けられる場合もあります。なお、2025年10月には見守りなどの支援を組み合わせた「居住サポート住宅」の制度が始まるなど、高齢者の住まいを支える仕組みは広がりつつあります。詳細はお住まいの自治体の窓口でご確認ください。
◆UR賃貸など
UR賃貸住宅には高齢者世帯向けの優遇制度や見守りサービス付きの住宅があります。条件は制度ごとに異なるため、公式サイトや窓口で最新情報を確認してください。
入居を考えたら確認したいポイント
①年齢・同居者の条件を満たしているか？（60歳以上、または要介護認定の有無）
②現在の健康状態・介護度で受け入れてもらえるか？
③将来、介護度が上がっても住み続けられるか？（退去を求められる条件も確認）
④月々の費用を無理なく払い続けられるか？
⑤保証人や身元保証の手段はあるか？
⑥協力医療機関や介護サービスとの連携体制は大丈夫か？
特に③は重要です。「元気なうちは快適に暮らせたが、介護度が上がって退去することになった……」というケースもあります。将来の見通しまで含めて選ぶことが、後悔しない住まい選びにつながります。
まとめ
シニア向け賃貸、特にサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）に入居できるのは、次のような方です。
◆60歳以上の方
◆要支援・要介護認定を受けている60歳未満の方
◆その配偶者や60歳以上の親族、要介護認定を受けた親族などの同居者
ただし、実際の入居可否は事業者の独自条件（介護度、認知症の状況、医療的ケアの有無など）や、収入・保証人の状況によって変わります。
※ここに書いた内容は一般的なもので、制度や基準は変更されることもあります！
気になる住宅が見つかったら、必ず直接問い合わせて見学し、最新の条件を確認してください。早めに情報を集めておけば、選択肢も広がり、ご自身やご家族にとって安心できる住まいに出会いやすくなります。
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