「実家を将来売却するかもしれない…」
「親が認知症になったら、家はどうなるのだろう？」
高齢の親を持つ世代にとって、これは決して他人事ではない問題です。
結論から言うと、認知症になったからといって不動産の所有権自体を失うわけではありません。しかし、いざ売却しようとすると、想像以上に大きな壁にぶつかることになります。
今回は「認知症の方の不動産売買における基本的なルール」、その対策として注目される「家族信託」について詳しく解説します。
認知症になると不動産を売れなくなる理由
不動産の売買は法律上「契約行為」にあたります。契約を結ぶためには、本人が「契約の内容を理解し、その結果を判断できる能力」、つまり「判断能力（意思能力）」を有していることが大前提です。
認知症が進行すると、この判断能力が失われたり、著しく低下したりすることがあります。判断能力がない状態で結んだ契約は、法律上「無効」とされる可能性があります。そのため、不動産会社や司法書士、公証人などは、契約や決済の前に本人の判断能力を確認する手続きを踏みます。
具体的には、本人との面談によって受け答えの様子を確認したり、場合によっては医師の診断書の提出を求めたりします。もし面談の中で「今日が何月何日か分からない」「なぜ家を売るのか説明できない」などの状態が見られれば、契約手続きを進めることは難しくなります。
つまり、認知症になったこと自体で不動産の名義が変わったり所有権が消えたりするわけではありませんが、「本人の判断能力が確認できない限り、有効な売買契約を結ぶことができない」というのが実務上の大きな壁になるのです。これは本人を保護するための仕組みであると同時に、後になって「本人はきちんと理解していなかった、契約は無効だ」と親族間や第三者との間でトラブルになることを防ぐ意味もあります。
すでに認知症になってしまった場合の対応策「成年後見制度」
すでに判断能力が低下してしまった後で不動産を売却する必要が生じた場合、代表的な方法が「成年後見制度」の利用です。
成年後見制度とは、家庭裁判所が選任した成年後見人が、判断能力が不十分な本人（被後見人）に代わって財産管理や契約行為を行う制度です。後見人が選任されれば、本人に代わって不動産の売買契約を締結することができます。
＜成年後見制度のメリット＞
①家庭裁判所の監督のもとで手続きが進むため、法的な有効性が担保される。
②本人の財産が不当に使われることを防ぎ、本人保護の観点からは安心感がある。
③施設入居費用の捻出など、本人の生活のために必要な売却であれば認められやすい。
＜成年後見制度のデメリット＞
①手続きに時間と費用がかかる 家庭裁判所への申立てから後見人選任までには、通常でも数か月かかります。また、申立てには診断書の取得費用、鑑定費用（必要な場合）、専門家に依頼する場合の報酬など、まとまった費用が発生します。
②後見人には専門職が選ばれることも多い 家族が後見人になることを希望しても、家庭裁判所の判断により、弁護士や司法書士などの専門職が選任されるケースが少なくありません。この場合、後見が続く限り毎月の報酬（月額2万〜6万円程度が目安）を本人の財産から支払い続ける必要があります。
③「本人のための売却」以外は認められにくい 成年後見制度は、あくまで本人の生活や療養看護のために財産を管理する制度です。そのため、「相続税対策」や「家族の希望」といった理由での売却は基本的に認められません。売却の目的が本人の利益に合致しているかどうか、家庭裁判所の許可（居住用不動産の場合は特に厳格な許可手続き）が必要になります。
④一度始めると自由にやめられない 後見制度は、不動産を売却したら終わり、というものではありません。本人が亡くなるまで後見人による財産管理が続きます。つまり、売却という一時的な目的のためだけに利用しても、その後も長期間にわたって後見事務や報酬支払いが継続することになります。
このように成年後見制度は本人保護の観点では優れた制度ですが、「手続きの重さ」「継続的なコスト」「自由度の低さ」から、家族にとっては大きな負担になることも少なくありません。
事前対策としての「家族信託」という選択肢
こうした成年後見制度のデメリットを踏まえ、近年注目を集めているのが「家族信託」です。
家族信託とは、本人（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（受託者）に対して、不動産などの財産の管理・処分を任せる契約を結ぶ仕組みです。信託契約を結ぶ際に、あらかじめ「不動産を売却する権限」を受託者に与えておけば、その後に委託者本人が認知症になり判断能力を失ったとしても、受託者の判断だけで不動産を売却することが可能になります。
＜家族信託が有効な理由＞
家族信託の最大のポイントは「本人が元気なうちに契約を結んでおく」という点にあります。信託契約自体は、本人の判断能力がしっかりしている段階で結ぶため、契約の有効性が問題になることはありません。そして、いったん受託者に売却権限を与えておけば、その後本人の判断能力がどう変化しても、家庭裁判所の許可を得ることなく、受託者の権限だけで売買手続きを進めることができます。
＜家族信託のメリット＞
・本人の判断能力が低下した後でも、家庭裁判所を介さずに不動産の売却が可能
・成年後見制度のような継続的な専門職への報酬支払いが発生しない
・「実家を売って介護施設の費用に充てる」「空き家になったら売却する」といった、あらかじめ決めておいた方針に沿って、家族の裁量で柔軟に対応できる
・信託契約の内容は当事者間で自由に設計できるため、本人の意向を細かく反映させやすい
＜家族信託を検討する際の注意点＞
もちろん、家族信託にも注意点はあります。契約書の作成には専門家（司法書士や弁護士）のサポートが望ましく、初期費用がかかること、信託口口座の開設など金融機関とのやり取りが必要になることなどが挙げられます。また、信託はあくまで「財産管理」の仕組みであり、身上監護（介護施設の契約や医療同意など）はカバーできないため、必要に応じて任意後見制度などと組み合わせることも検討されます。
将来の実家売却を考えているなら、早めの家族信託を
ここまで見てきたように、認知症になってから不動産を売却しようとすると、成年後見制度を利用せざるを得ず、時間・費用・自由度の面で大きな制約を受けることになります。
「将来的に親が施設に入ったら実家を売却するかもしれない」
「空き家になった実家の管理や処分に備えておきたい」
こうした見通しがあるご家庭であれば、親がまだ元気で判断能力がしっかりしている今のうちに、家族信託を活用しておくことが非常に有効な選択肢となります。
家族信託は、いわば「万が一に備えた保険」のようなものです。実際に判断能力が低下してから慌てて成年後見の申立てをするのではなく、あらかじめ家族間で話し合い、信頼できる受託者に権限を託しておくことで、いざというときにスムーズに、そして本人や家族の意向に沿った形で不動産を活用・処分することができます。
まとめ
①認知症になっても不動産の所有権は失われないが、判断能力が確認できなければ有効な売買契約は結べない
②すでに判断能力が低下している場合は、成年後見制度を利用すれば売却は可能だが、時間・費用・自由度の面でデメリットが大きい
③家族信託を活用し、受託者に売却権限を与えておけば、本人の判断能力が低下した後でも家庭裁判所を介さずに不動産を売却できる
④実家の将来の売却を考えている方は、親が元気なうちに家族信託の活用を検討することが望ましい
不動産と認知症の問題は、多くのご家庭にとって「まだ先の話」と思われがちですが、判断能力の低下は予告なく訪れることもあります。後悔のない選択をするためにも、早い段階で司法書士や弁護士などの専門家に相談し、ご家族にとって最適な備えを検討してみてはいかがでしょうか。
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